Tách thửa đất là một trong những vấn đề mà người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Trong đó, tách thửa đất nông nghiệp vẫn còn là vướng mắc của nhiều người. Vậy, đất nông nghiệp có được tách thửa không?
1. Tách thửa đất là gì?
Để tìm hiểu về tách thửa đất thì trước tiên cần hiểu thế nào là thửa đất. Tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Căn cứ theo quy định nêu trên, có thể hiểu tách thửa đất là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong Sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
Theo đó, tách thửa đất được thực hiện trong các trường hợp như: Tách một phần thửa đất để tặng cho; Tách một phần thửa đất để bán, chuyển nhượng, góp vốn… Quy trình tách thửa đất phải đáp ứng đủ điều kiện và đúng trình tự theo quy định pháp luật.
2. Đất nông nghiệp có được tách thửa đất không?
Luật Đất đai hiện hành và các văn bản pháp luật có liên quan hiện nay chỉ quy định về điều kiện chung để tách thửa đất mà không có quy định về việc không cho phép tách thửa đất nông nghiệp.
Do đó có thể hiểu rằng, người sử dụng đất nông nghiệp hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và các điều kiện riêng của từng địa phương.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho… cần có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một số địa phương không bắt buộc phải có Sổ hồng, Sổ đỏ mà chỉ cần có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ, Sổ hồng);
- Thửa đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng;
- Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Ngoài ra, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:
“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Tóm lại, người sử dụng đất nông nghiệp được phép tách thửa để bán, tặng cho một phần thửa đất nhưng phải đáp ứng các điều kiện chung nêu trên và điều kiện riêng về hồ sơ tách thửa, diện tích tối thiểu tách thửa tại mỗi địa phương.
3. Quy trình tách thửa đất nông nghiệp thế nào?
Quy trình tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện như sau:
Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 02: Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.
Cách 2:- Trường hợp địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Trường hợp địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Bộ phận tiếp nhận ghi và đưa người nộp hồ sơ giấy tiếp nhận và trả kết quả.
Bước 4. Trả kết quả
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
* Thời gian giải quyết:
- Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
- Không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.